Лимиты и надбавки: что изменится в ипотеке осенью 2025 года

Ипотечный рынок в России продолжает меняться, и для заемщиков это значит одно — нужно внимательно следить за новыми правилами, чтобы не упустить выгодные возможности. Уже с сентября и октября 2025 года вступают в силу два важных изменения: снижение макропруденциальных надбавок по ипотеке в новостройках и введение лимитов по кредитам на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). А что это значит на практике? Давайте разберёмся.

Нововведения этого лета

Начнём с уже действующих правил. С 1 июля банки больше не имеют права брать комиссию за снижение процентной ставки по ипотеке. Это требование включено в новый ипотечный стандарт, вступивший в силу с 1 января 2025 года. Казалось бы, мелочь, но для заемщиков это ощутимая экономия: любая корректировка условий теперь не обойдется в дополнительные платежи.

Снижение выплат банкам по льготным программам

В рамках льготной ипотеки государство компенсирует банкам разницу между рыночной ставкой (ключевая ставка + надбавка) и сниженной льготной. Именно поэтому у нас есть семейная ипотека, дальневосточная, арктическая и другие программы поддержки.

Однако с августа 2025 года условия изменились: размер компенсации банкам сократился. Теперь по новостройкам он составляет 2,5 п.п., а по ИЖС — 3 п.п. И уже с 1 ноября планируется очередное снижение возмещения, которое затронет и IT-ипотеку.

Что это значит для заемщиков? По сути, условия льготных программ останутся, но банкам будет менее выгодно активно их продвигать. При этом, как отмечают эксперты, резкого падения выдач ждать не стоит — напротив, снижение ключевой ставки упростит работу банков с льготными займами.

Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке

Куда более заметное для клиентов изменение — рост минимального первоначального взноса. Если раньше для участия в программах с господдержкой достаточно было 20% от стоимости жилья, то теперь в большинстве банков — уже от 30%.

Сбербанк поднял планку ещё весной, сейчас к нему присоединились ВТБ и Альфа-Банк. Для заемщика это означает необходимость копить дольше или сразу вносить более крупную сумму. По оценкам «Дом.РФ», рост первоначального взноса приведёт к снижению объёмов выдач льготной ипотеки на 10–15% в месяц.

Лимиты и надбавки осенью: чего ждать

Теперь — о грядущих изменениях.

• С 1 сентября ЦБ снизил надбавки по ипотеке в новостройках. Это должно сделать кредиты на первичное жильё немного доступнее и снизить нагрузку на банки.

• С 1 октября вводятся лимиты по ипотеке на ИЖС. Цель проста: ограничить чрезмерный рост кредитования в этом сегменте и сделать рынок более сбалансированным.

По сути, ЦБ стремится снизить риски перегрева и удержать ипотеку в управляемых рамках.

Итог

Осень принесёт сразу несколько нововведений: снижение компенсаций банкам, рост первого взноса, а также новые лимиты и надбавки. Для заемщиков это означает одно — нужно заранее просчитывать свои возможности, сравнивать программы и не откладывать решение «на потом».

Если вы планируете покупку квартиры или строительство дома, сейчас самое время обсудить условия с экспертами. Мы поможем разобраться в нововведениях, подобрать оптимальную программу и оформить ипотеку с максимальной выгодой.