Риски родителей, которые не выделяют доли детям в квартире

Риски родителей, которые не выделяют доли детям в квартире

Всем доброго дня! Сегодня хотелось бы напомнить про очень важный момент, который многие не воспринимают всерьез. Выделение доли на ребенка.

Продажа квартиры, которая изначально приобреталась с использованием материнского капитала, коварное мероприятие, ведь там должны быть выделены доли на детей. Многие родители предпочитают исполнить это обязательство "когда-нибудь потом". Считается, что рискует при этом только покупатель, но на самом деле продавцы тоже могут поплатиться. Законом прямо предусмотрено, что если квартира куплена за маткапитал, то и родители, и дети должны получить долю в ней. До 2020 года гарантом исполнения этой обязанности родителями выступало выданное ими письменное нотариальное обязательство об оформлении приобретенной недвижимости в общую долевую собственность семьи. Но сегодня необходимость его выдачи отменена, обязанность выделения долей детям указана непосредственно в законе и дополнительно подтверждается письменным заявлением родителя на распоряжение средствами маткапитала. Если квартира была приобретена без участия кредитных денег, то доли членам семьи и несовершеннолетним детям выделяются сразу. Если использовались заемные средства, то либо сразу, либо в течение шести месяцев после закрытия ипотеки.

На практике это обычно происходит в течение полугода с момента погашения долга по кредиту – то есть возможно сделать это и, к примеру, через 15 лет после того, как были взяты заемные средства. А вот изначально оформить такое право бывает проблематично, поскольку банки могут отказать в кредитовании подобной сделки. Ведь оформления права детей на квартиру создает проблемы при реализации имущества в случае невыплаты кредита. Но если квартира продается из-под ипотеки и банк не возражает, чтобы доли детям были выделены до погашения кредита, сделать это вполне возможно.

Еще одно исключение составляют ситуации с разделом имущества супругов в суде при разводе. В этом случае доли могут быть выделены на основании судебного акта.

Закон не содержит информации о том, в каком размере необходимо выделить доли. Но обычно размер доли ребенка определяется, как пропорция суммы материнского капитала, стоимости квартиры и количества членов семьи, на которых материнский капитал выдавался. В том случае, если доли детям не были выделены, это несет серьезные риски при дальнейших сделках с жильем. Причем не только для покупателя, но и для продавца.

Узнать о том, что квартира была куплена с использованием средств маткапитала покупатель может тремя способами:

• запросить у продавца документ купли-продажи: в его условиях либо будет фигурировать материнский капитал, либо нет;

• запросить у продавца справку из банка о том, что на погашение ипотеки не использовались средства материнского капитала;

• попросить продавца предоставить ему выписку со счета материнского капитала из СФР.

Если покупатель увидит нулевой счет в выписке СФР, по его требованию продавец должен предъявить документы, на что были потрачены денежные средства материнского капитала. Вполне возможно, он был использован на другие нужды, и продавец сможет это доказать. После того, как покупатель вскроет тот факт, что квартира была куплена с использованием средств маткапитала, у него возникнет резонный вопрос о детских долях. Ведь даже в случае, если конкретная детская доля еще не выделена, предполагается, что она существует на основании закона исходя из общей собственности супругов и детей. Следовательно, для совершения сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему ребенку, необходимо получить предварительное согласие органов опеки и попечительства

На практике, получить такое согласие крайне сложно. Ведь главное правило, по которому работают органы опеки, – при продаже квартиры с долями несовершеннолетних жилищные условия детей в новой квартире не должны ухудшаться.

В том случае, если родителям, не выделившим доли своим детям, все же удастся обмануть покупателя и продать квартиру в обход закона, они рискуют в дальнейшем получить повестку в суд от собственных подросших детей. До совершеннолетия с таким требованием может обратиться в суд любой из законных представителей детей, а после совершеннолетия – уже сам выросший ребенок, чьи права были нарушены

Срок исковой давности на предъявление требования о выделении доли в квартире составляет три года с момента, когда человеку стало известно о нарушении его права на соответствующую долю. То есть дети, которых обошли с полагающимся им имуществом, вправе обратиться в суд самостоятельно в течение трех лет после с момента их совершеннолетия. Если доля ребенку в спорной квартире действительно положена, суд всегда встанет на его сторону.

Правда есть и исключения. Например, суд отказывает в выделении доли детям мужа от другого брака – то есть речь идет о детях, которые уже были на момент взятия ипотеки, но муж был официально в разводе, а также детям, которые родились после того, как доли уже распределили. При этом если у матери есть дети от первого брака, то им доля все же полагается.

На практике квартирой, доли в которой не были законным образом выделены детям, сейчас чаще всего интересуется прокуратура. Хотя законом на нее и не возложена обязанность систематически следить за такими нарушениями. Но, к примеру, она может получить эти сведения от СФР, который сделал выборочную проверку и выяснил, что детские доли не переданы. В этом случае фонд передает этот материал в прокуратуру.

Если квартира все еще принадлежит родителям, прокуратура вправе заявить иск о выделе доли детям. А вот если жилье уже продано, прокуратура может оспорить эту сделку. И тогда часть доли нового собственника квартиры будет принадлежать детям прежнего собственника. Такое может произойти в том случае, если покупатель квартиры не будет признан добросовестным приобретателем. Чтобы этого не произошло, он должен еще на стадии подготовки к сделке проверить продавца, выписки из ЕГРН, справки о финансовом состоянии и иные документы

Прокуратура также вправе заявить иск о возврате использованных средств материнского капитала государству. Более того, по итогам проверки она может направить материалы в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества с наказанием в виде штрафа до 120 тысяч рублей, возложением обязательства по возврату средств материнского капитала в бюджет, а также заключением на срок до 2 лет.

Подводя итог, хотелось бы сказать, что лучше все делать заранее, во избежании дальнейших проблем.