До 95% сделок в тени: эксперты оценили реальный масштаб аренды жилья в России

До 95% сделок в тени: эксперты оценили реальный масштаб аренды жилья в России

Рынок аренды жилья в России растёт, но «обеление» пока идёт медленно. По данным аналитиков, доля теневого сектора, то есть квартир, сдаваемых без уплаты налогов, остаётся стабильно высокой — от 80% до 95%.

Рынок растёт, но тень не отступает

Объём арендного жилья в России за последние два года увеличился почти на 10% и к середине 2025 года достиг 251 млн кв. м. Однако вместе с этим масштаб неофициального сегмента практически не изменился.
Около 9 из 10 квартир по-прежнему сдаются без договоров и налоговых отчислений.

Эксперты объясняют это тем, что значительная часть наймодателей предпочитает работать напрямую — без посредников, без отчётности и без бюрократии. Но именно из-за этого арендный рынок остаётся непрозрачным и уязвимым.

Что такое «серая» аренда

Под теневым сегментом понимается сдача квартиры без оформления официального договора и уплаты налогов. В таких случаях собственники не могут зарегистрировать жильцов, а наниматели лишены правовой защиты.
По сути, обе стороны действуют на доверии — и именно это делает «серую» аренду удобной, но рискованной.

В Госдуме оценивают долю нелегальных сделок примерно в 90%, а институты развития жилья называют показатель 95%. Даже при росте арендного фонда эта доля не сокращается — она просто «движется вместе» с рынком.

Как арендаторы уходят из тени

Постепенное обеление рынка всё же идёт — благодаря новым налоговым режимам. За последние годы популярность набрали патенты и самозанятость, которые позволяют платить налог с минимальной нагрузкой и без сложной отчётности.

Сегодня арендодатель может выбрать несколько схем:

• 13–22% — стандартная ставка для физлиц;

• 6–15% — если оформлен индивидуальный предприниматель;

• 4–6% — при регистрации как самозанятый.

Последний вариант стал самым востребованным. По оценкам аналитиков, до 60% легальных наймодателей используют режим самозанятости. Это удобно — налог платится автоматически через приложение, а отчётность минимальна.

Сколько арендного жилья «в белую»

Если принять, что в России около 60 млн жилых помещений, то на рынок аренды физлиц приходится примерно 6 млн объектов. Из них легально сдается около 20%, то есть порядка 1,2 млн квартир.

По подсчётам аналитиков, налог с профессионального дохода (4%) приносит бюджету до 15 млрд рублей в год, что для рынка такого масштаба — очень скромная сумма.

Почему самозанятость спасает рынок

Среди всех инструментов легализации самозанятость признана наиболее эффективной. К августу 2025 года в России зарегистрировано более 14 млн самозанятых, и около 286 тыс. человек указали аренду как основной вид деятельности. Это вдвое больше, чем два года назад.

Рост показывает: всё больше собственников выбирают прозрачные схемы, поскольку они просты, безопасны и позволяют легально защищать свои интересы.

Что будет дальше

Режим самозанятости действует в России как эксперимент — до 2028 года. Даже если его отменят, рынок не рухнет, уверены аналитики. Большинство владельцев, уже привыкших работать «в белую», перейдут на патенты или ИП.

Кроме того, растёт контроль за неофициальными сделками — благодаря цифровым технологиям, системам отслеживания арендных платежей и жалобам соседей на нелегальных квартирантов. Это значит, что процесс обеления рынка хоть и медленный, но необратимый.