Как продать ипотечную квартиру
Казалось бы, купили Вы квартиру в ипотеке, и вот находится она в залоге банка, и без его согласия Вы не сможете продать квартиру.
Однако в реальности сплошь и рядом возникают ситуации, когда собственники хотят продать ипотечную квартиру, чтоб расширить квадратные метры, приобрести квартиру площадью побольше.
И здесь Вам конечно-же лучше обратиться за помощью банковских специалистов и специалистов по недвижимости.
На практике самые распространенные схемы такой продажи таковы:
Самое простое, когда Вы (продавец) сами находите денежные средства на погашение ипотеки и продаете квартиру уже без обременения Банка. Для этого Вам, как продавцу, порой приходится взять потребительский кредит, либо обратиться за помощью к друзьям или родственникам.
Это наиболее лучший вариант для всех сторон будущей сделки, для продавца - поскольку спрос и цена на квартиру без обременения будут соответствовать наилучшим рыночным условиям; а для покупателя — здесь меньше рисков, и он более охотно и спокойно примет решение о покупке Вашей недвижимости.
Второй вариант — когда покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки.
В этом случае порядок действий следующий: покупатель передаёт собственнику деньги для погашения ипотеки под расписку или на основании предварительного договора купли-продажи. После погашения продавцом ипотечного кредита, Банк снимает обременение с продаваемой квартиры. И только после этого заключается уже основной договор купли-подажи и Росреестром регистрируется переход права собственности к покупателю.
Для покупателя это, пожалуй, наиболее рискованный вариант, хоть он и удобен для продавца. При таком раскладе можно предположить к примеру, что деньги, предоставленные на погашение ипотеки, собственник может потратить на иные цели либо вовсе отказаться от сделки.
Покупатель в таком случае, должен здраво подойти к такому разрешению вопроса, тщательно проверить недвижимость и оформленные на неё имущественные права, истребовать у собственника и собрать полный пакет необходимых для сделки документов, заключить грамотный договор, где подробно прописать права и обязанности сторон, а самое главное — их ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Договор может быть в виде предварительного ДКП либо в форме основного договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
Третий способ — когда сделку полностью ведёт и курирует банк, от самого начала и до конца.
В этом случае риски наиболее минимизированы.
Есть можно пойти двумя путями...
Либо покупатель сам берёт ипотеку в том же банке либо другом возможном и гасит задолженность продавца. Банк при этом отслеживает движение денежных средств по сделке, обеспечивает полное погашение ипотечного кредита и оформление перехода права собственности к пкупателю.
Либо сразу происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя, таким образом покупатель становится одновременно и собственником приобретаемой квартиры, и ипотечным заёмщиком по сделке. Простым языком происходит перекредитование с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.
Из содержания статьи Вы наверняка уже поняли, насколько оправдана в таких случаях помощь профессионалов, которые будут говорить с Вами и коммуницировать с сотрудниками Банка на одном языке. Предупредят Вас о всех возможных подводных камнях...
