Как ужесточение семейной ипотеки повлияет на рынок: прогнозы экспертов

Рякин Андрей Андреевич

04 Ноя 2025

Ужесточение условий семейной ипотеки с 2026 года приведет к снижению объемов выдачи и перераспределению спроса на вторичный рынок. Эксперты прогнозируют спад до 25% и временный рост активности до конца 2025-го.

Как ужесточение семейной ипотеки повлияет на рынок: прогнозы экспертов

Изменения в семейной ипотеке, которые вступят в силу с 1 февраля 2026 года, могут заметно изменить весь ипотечный рынок России. Эксперты сходятся во мнении: ограничение «одна льготная ипотека на семью» снизит объемы выдач, а компенсировать спад смогут только снижение ставок по рыночной ипотеке и замедление роста цен на жильё.

Семейная ипотека — главный драйвер рынка

Сегодня семейная ипотека под 6% годовых — это не просто самая популярная льготная программа, а фактически опора всего ипотечного рынка. По данным Центробанка, в сентябре 2025 года из 404 млрд руб. всех выданных жилищных кредитов на льготные программы пришлось 77%, а на семейную ипотеку — 67%.

Любые изменения в условиях программы неизбежно отражаются на динамике всей ипотечной выдачи. Поэтому корректировки, предложенные Минфином, эксперты называют чувствительными для рынка.

Что изменится с 2026 года

С 1 февраля вступает в силу правило: одна льготная ипотека — на одну семью. Теперь оформить кредит смогут только супруги совместно, и взять второй льготный кредит в будущем уже не получится. Также обсуждается возможность разных ставок по регионам, что позволит адаптировать программу к местным условиям, где цены на жильё и доходы населения отличаются в разы.

Кроме того, на рассмотрении находятся идеи привязки кредита к региону прописки и запрет на покупку слишком маленьких квартир, которые формально не соответствуют потребностям семей с детьми.

Эксперты предупреждают: выдачи сократятся

По мнению аналитиков, меры направлены на повышение адресности программы, но приведут к сокращению объёмов выдач. Новый формат снизит число «инвестиционных» сделок, когда льготные кредиты использовались для перепродажи или сдачи квартир в аренду.

Однако это же ограничит возможности для добросовестных заёмщиков, особенно тех, кто планировал оформить льготный кредит на второго супруга в будущем. В результате ипотечный рынок может испытать замедление на 15–25%, особенно в первой половине 2026 года.

Кратковременный всплеск перед спадом

Эксперты уже фиксируют волну ажиотажного спроса. По мере приближения срока вступления новых правил всё больше россиян стремятся успеть оформить льготный кредит.

Так, в октябре 2025 года количество ипотечных консультаций выросло почти на 20%, а заявок в банки — на 8% за месяц. Особенно активен сегмент новостроек: спрос увеличился на почти 40%.

Но специалисты предупреждают — этот всплеск временный. После 1 февраля рынок может «остыть», а выдачи по семейной ипотеке сократятся на четверть.

Вторичный рынок получит шанс

На фоне ужесточения условий по семейной ипотеке часть спроса постепенно сместится на вторичный рынок, где жильё дешевле на 30–40% в ряде регионов. При снижении рыночных ставок хотя бы до 15–16% годовых покупатели начнут активнее рассматривать именно готовое жильё.

Это может стать точкой восстановления для вторичного сегмента, который в последние годы проигрывал первичке из-за субсидированных ставок от застройщиков.

Всё решит баланс цен и ставок

Экономисты напоминают: даже самые льготные программы не решат проблему доступности, если цены на жильё продолжают расти быстрее доходов.

Даже при ставке 6% значительная часть семей не может позволить себе ипотеку из-за высокой стоимости квадратного метра. Поэтому ключевым фактором станет ценовая корректировка — без неё ни семейная, ни рыночная ипотека не обеспечат реального роста доступности жилья.