Минфин изменил правила семейной ипотеки: что ждёт заемщиков в 2026 году

Минфин изменил правила семейной ипотеки: что ждёт заемщиков в 2026 году

Семейная ипотека — самая массовая программа господдержки на рынке жилья — претерпит изменения. Минфин России утвердил новые условия, которые вступят в силу с 1 февраля 2026 года. Основные новшества касаются количества льготных кредитов на семью и возможности рефинансировать комбинированные ипотечные займы.

Одно льготное жилищное кредитование на семью

Главное изменение — с 2026 года оформить только одну льготную ипотеку на всю семью. Теперь при подаче заявки оба супруга обязаны выступать созаемщиками. Это сделано, чтобы исключить ситуации, когда муж и жена по отдельности получали льготные кредиты, формально не нарушая закон.

Если доходов семьи будет недостаточно для одобрения кредита, банки по-прежнему смогут учитывать третьих лиц в качестве дополнительных заемщиков, чтобы повысить вероятность одобрения.

По сути, норма «одна льготная ипотека в одни руки» существовала и раньше, но применялась к отдельному человеку. Теперь «одни руки» — это вся семья в целом. Таким образом, воспользоваться господдержкой повторно — например, после рождения ещё одного ребёнка — больше не получится.

Новые возможности для рефинансирования комбоипотеки

Вторая важная поправка — возможность рефинансировать комбинированные ипотечные кредиты, где часть займа выдавалась по льготной ставке (6% для семейной ипотеки), а часть — по рыночной.

Сейчас при рефинансировании такие кредиты пересчитываются полностью под рыночные условия, что делает процедуру невыгодной. С 1 февраля 2026 года ситуация изменится: при пересмотре условий банк будет учитывать долю льготной части и исходный уровень господдержки.

Размер новой ставки при рефинансировании будет зависеть от ключевой ставки Центробанка и текущей стоимости фондирования банков. Это позволит заемщикам снизить ежемесячную нагрузку и зафиксировать более выгодные условия по всей сумме долга.

Фактически это первый шаг к «гибридной модели» ипотеки, когда государство и банк делят между собой субсидирование части ставки.

Что это значит для семей

Новое правило должно сделать систему господдержки более адресной. Государственная помощь будет направлена тем, кто действительно покупает жильё впервые, а не использует программу как способ для накопления нескольких льготных кредитов.

Однако эксперты предупреждают, что мера может иметь и нежелательные последствия. В частности, некоторые семьи, которые рассчитывали оформить вторую льготную ипотеку на другого супруга, потеряют такую возможность. Это может спровоцировать фиктивные разводы, чтобы сохранить право на второй кредит.

Кроме того, в начале 2026 года возможен всплеск спроса на семейную ипотеку: многие захотят успеть оформить кредит по старым условиям до вступления изменений в силу. Подобные волны уже наблюдались перед завершением предыдущих программ господдержки.

Единые компенсации для банков

Минфин также предложил уравнять механизм компенсации банкам по льготным ипотекам. Сейчас государство возмещает кредиторам разные суммы в зависимости от того, выдается ли ипотека на квартиру в новостройке или на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

С 2026 года компенсации станут одинаковыми для обоих направлений. Это позволит поддерживать баланс между строительством многоквартирных домов и загородного жилья и предотвратит перекос спроса в пользу какого-то одного сегмента.

Что останется без изменений

Ставки по семейной ипотеке сохраняются на прежнем уровне — 6% годовых. Льготой смогут пользоваться семьи, где есть хотя бы один ребёнок, рождённый после 2018 года. Срок кредита — до 30 лет, сумма — до 12 млн руб. для столичных регионов и до 6 млн руб. для остальных.